선분양제와 후분양제 비교 및 주택 가격에 대한 영향 분석

12월 15일 열린 국토교통위원회에서 후분양제의 일부 도입을 골자로 한 주택법 개정안이 통과되었다. 

정동영 위원이 발의한 주택법 개정안은 건설사가 건축 공정의 80%를 진행한 후 분양을 진행하자는 것이 골자였다. 

지금은 허허벌판에 모델 하우스를 짓고 건설사의 청사진과 지리적 이점 등을 내세워 미래의 수분양자들로 부터 자금을 받아 건물을 올리는 선분양제 체제다. 80%가량 공사를 진행한 후 분양을 진행하게 되면 어떤 변화가 생기고 주택 가격에는 어떤 영향을 줄까? 

(출처: 정동영 의원실)

후분양제 논의는 07년 노무현 정부 때부터있었지만, 이명박 정부가 들어서면서 주춤 했고, 지금까지도 그 필요성에 대한 논의가 지속될 만큼 무거운 문제다. 국민 대부분의 자산이 부동산에 집중된 경제구조 특성상 부동산 정책은 정부 입장에서도 치밀하게 고민할 수밖에 없는 안건이다.

이후에도 지속적인 물밑 논의가 진행되는 모습이다. 시민단체 등은 후분양제 도입을 찬성하고 있지만 건설업계는 반대하고 있다. 우선 주택 수요자 입장에서 보자. 최근 2년간 분양이 정부 정책과 금리 하락에 힘입어 많이 증가하면서 부작용이 곳곳에서 발생했다. 특히, 분양할 때는 멋지게 꾸며진 모델하우스를 바탕으로 분양 자금을 모은 후 최대한 이윤을 많이 남기려는 일부 몰지각한 건설사 때문에 피해 보는 수분양자가 많이 생겼다. 포털사이트에 '부실시공'으로 검색하면 사례가 셀 수 없이 나온다. 참 안타까운 일이다. 

두 번째로 선분양제는 과거 한국이 어려울 때 빠른 경제 성장을 위해 만들어진 제도라는 점이다. 당시에는 자금력을 보유한 대형 건설사가 많지 않았다. 하지만 한국은 빠르게 경제성장을 해야 했기 때문에 정부에서 이를 지원하기 위해 수요자에게 자금을 확보하기 위해 선분양제를 도입했던 것이다. 근데 지금은 어떤가? 국내 건설 위주로 사업을 영위하는 현대산업의 예만 봐도 정확히 알 수 있다. 14년부터 시작된 분양열기로 올해 예상 영업이익은 6,000억에 이른다. 또한, 대형 건설사도 많이 탄생했고, 대규모 수주를 통해 자본도 축적해왔다. 

(출처: 연합뉴스)

건설사 입장에선 후분양제도가 어떨까?

당연히 여러 현장을 통해 매출을 극대화하려는 건설사 입장에서는 악재임에 분명해 보인다. 

도급사업 위주로 하는 건설사는 큰 문제는 아니다. 하청을 받아 건물만 이쁘게 지어주면 된다. 하지만 자체 사업을 많이 하는 건설사 입장에서는 얘기가 달라진다. 우선 토지를 확보해야 한다. 근데 잘 생각해보시라. 서울 한복판에 아파트 대단지가 들어갈 만한 공터가 얼마나 있는지를. 토지 확보는 이제 서울에서 엄두도 못 낸다. 그렇다면 수도권이나 지방으로 내려가야 한다. 그럼 또 분양 리스크가 증가한다. 아파트 멋지게 다 지었는데 분양율이 낮다면 건설사 입장에선 악성 재고가 발생하는 것이고 이에 따른 충당금을 쌓거나 해서 대규모 영업손실을 낼 수밖에 없는 구조이다. 건설사가 리스크 관리를 위해 사업이 현재보다 보수적으로 변할 수밖에 없고, 주택의 공급도 줄어들 수밖에 없다. 

선분양제와 후분양제는 장단점이 확실하다. 다만 후분양제를 지지하는 쪽의 논리는 주택의 품질에 조금 더 초점이 맞춰져 있다고 생각한다. 후분양제의 단점은 주택 공급 하락으로 인한 주택 가격 상승의 가능성이 있다는 것이다 (물론 주택 가격을 움직이는 요인이 주택의 수급하고 만 연관이 있는 것은 아니다) 

물론 선분양제도 분양권 전매 등 투기수요를 유발할 수 있어 그 영향은 당시의 금리 수준이나 경제 상황에 따라 조금씩 차이는 있을 것 같다. 

건설사 투자자 관점에서는 어떠할까? 

물론 각 회사의 대응책이 있겠지만 대형사와 중소형사의 틈이 점차 벌어질 것으로 예상한다. 중소형사는 아무래도 더 큰 리스크를 떠안아야 하는 상황이 올 수 있기 때문이다. 물론 건설업은 앞으로도 지속 존재할 수 있는 산업이다. 18년 초에 있을 CES 2018에서도 화두는 스마트시티다. 건설업도 도급 위주의 비즈니스 모델에서 탈피해 4차 산업과 융합될 수 있는 길을 모색해야 지속적인 수익을 창출할 수 있을 것으로 판단된다.