종부세, 신DTI, DSR의 3종 세트와 경쟁력 강화 정책으로 본 건설업에 대한 소고

건설업에 영향을 주는 제도의 변화가 올해 많이 예정되어 있다. 

특히, 종부세와 신DTI, 연말의 DSR 제도 등 소비자가 체감할 수 있는 민감한 제도들의 변화가 예정되어 있고, 국토부는 건설업 경쟁력 강화 정책을 2월에 발표할 예정이다. 이런 변화가 어떻게 건설업에 어떤 영향을 줄지 고민해봤다. 

우선 최근 논의 되는 부동산 종합부동산세부터 알아보자. 

종부세법은 05년 1월부터 시행된 부동산 가격 안정화 대책 중 하나다. 1주택자의 보유 주택 공시가격이 9억원 이상 또는 2주택자의 주택가격 합계가 6억원 이상인 경우 종부세의 부과 대상이다. 이미 발표된 지 13년이 지났는데 최근 들어 종부세 강화에 대한 의지를 정부가 보여주고 있다. 

다주택자에 대한 부담을 가중하기 위해 두 가지 측면이 논의되고 있는데, 하나는 세법을 개정해 종부세 세율을 높이는 방법이고, 다른 하나는 시행령을 개정해 미세조정하는 방법이다. 현행 과세표준을 정하는 방법은 아파트 실거래가의 60%를 공시지가로 간주하고, 이 금액에 공정시장가액비율 약 80%를 적용해 종부세 과세 표준 금액을 정한다. 예를 들어 30억 아파트라고 하면 아파트의 공시지가는 약 18억이 되고, 여기에 공정시장가액비율 80%를 적용한 14.4억이 과세표준이 된다. 

근데 만약 공정시장가액비율을 100%로 올리거나 공시지가를 실거래가격을 조금 더 반영시킨다면 자연스럽게 과세표준이 올라가게 된다. 즉, 미세조정을 통해 공정시장가액비율이나 공시지가 반영비율을 손보겠다는 것이다. 특히, 이 방법은 시행령 문구 수정만으로도 가능하기 때문에 세법개정보다 조금 더 쉽다는 장점이 있다. 국토연구원의 13년 조사 결과에 따르면 공시가격의 실거래가 반영률은 공동주택 약 70%, 토지 약 60%, 상업건물 30%수준으로 실거래가 대비 낮은 수준이다. 

종부세뿐만 아니라 신DTI(총부채상환비율, Debt to income) 제도도 1월 말에 시행될 가능성이 커졌다. 신DTI 제도가 시행되면 주택담보대출을 했던 매수자가 추가로 주담대를 신청할 때 대출 한도가 크게 준다. 기존에는 두 번째 이상 주담대 심사 때 기존 주담대 이자만을 포함해 연간 소득 대비 상환 능력을 심사했었다. 하지만, 신DTI에서는 기존 주택 이자와 원리금을 모두 부채로 계산하기 때문에 원리금이 포함된 만큼 DTI 비중이 작아지게 된다. 17년 8·2 주택시장 안정화 방안에 따라 투기지역의 DTI가 추가로 하향 적용됐기 때문에 대출 한도가 크게 낮아진 상황이다. 

DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 뜻하며, 대출 가능 액수를 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출의 원리금 상환액을 모두 포함한다. 18년 하반기부터 대출의 지표로 활용될 것으로 전망된다. 

정책의 요지를 정리해보면 대출을 전반적으로 줄이는 것이다. 즉 분양 호조로 큰 폭 증가했었던 은행들의 주담대 대출 규모는 줄어 들 것으로 보인다. 산업은행이 발표한 자료에서도 신DTI와 DSR 등 신규대출 규제가 시행될 경우 주택담보대출이 17년 55조원 수준에서 40조원 수준으로 감축 될 것으로 보고 있다. 이 부분은 주담대 비중이 높은 은행들에는 그렇게 좋은 뉴스는 아닐 것으로 보인다. 물론 최근 시장 금리의 상승으로 순이자마진이 증가하고 있어 대출의 일부 하락은 어느 정도 커버 될 것으로 보이지만, 17년 일회성 이익도 컸던 만큼 은행 업종이 올해에도 이익이 증가할 수 있는지는 지켜봐야 할 대목이다. 

건설사 입장에서도 가계 대출 증가세가 둔화하는 것은 그리 반가운 소식은 아닐 것으로 본다. 특히, 건설업에 관심이 있는 투자자는 지켜봐야 할 것이 국토부에서 곧 발표 예정인 건설업 경쟁 강화 정책이다. 예전 기억을 돌이켜봤을 때 경쟁력 강화대책이라 하면 조선업 경쟁력 강화 대책같이 구조조정을 해야 한다는 것으로 받아들여지기 쉬운데, 국토부가 '살생부'가 아닌 경쟁력 강화에 초점을 맞추고 있다고 강조했다. 

국토부는 17년 12월 BCG (보스톤컨설팅그룹)으로 부터 용역 결과를 받았다. 표면적으로 스마트 건설기술 발전과 4차 산업혁명과의 접목안 등이 포함됐다고 하는데 건설업이 4차 산업과 어떤 융합을 이뤄낼 것인지 궁금해진다. 최근 화두가 되는 스마트시티라고 하기에도 IT업체들이 건설업체보다는 조금 더 접근이 쉬워보이기 때문이다. 단순이 시공 위주의 비즈니스모델을 건설사들이 어떻게 바꿔나갈지 궁금해진다.